党某某与刘某某、王某某房屋买卖合同纠纷案

代 理 词

尊敬的审判员：

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国律师法》的有关规定，我所接受本案原告党某某的委托，指派王方银担任其与刘某某、王某某房屋买卖合同纠纷案的代理人参加本案诉讼活动。接受委托后，我们认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律做如下代理意见：

一、原被告双方于2017年4月13日签订的《重庆恋上房房地产经纪有限公司房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）内容合法，系双方真实意思表示，双方存在合法有效的房屋买卖合同关系。

双方于2017年4月13日签订的房屋买卖合同，约定原告购买被告位于沙坪坝区大学城2-6-1的房产，总价66万，定金4万，于签订合同当日支付，首付款15万，于过户当日支付，剩余47万元通过按揭直接由银行支付给被告，并进一步约定该房屋的解押、过户、违约责任等。合同签订当日，原告便按合同约定向被告支付4万元定金。该合同的签订，系双方的真实意思表示，符合法律规定，为合法有效的房屋买卖合同。

二、即便被告王某某认为其没有代理权，其代理行为也构成表见代理，该代理行为有效，《买卖合同》效力及于被告刘某某。

根据《合同法》第49条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”，即表见代理，其构成要件为：须行为人无代理权；须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；须相对人为善意；须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。

在本案中，涉案房屋的产权人为刘某某，其与王某某系夫妻关系，在王某某作为代理人与原告签订《买卖合同》当时，向原告出示了《配偶同意出售声明》，其中载明了被告二人的身份信息及同意出售的声明，并向原告出示了结婚证原件、房产证复印件等证件，以表明其具有代理权，并由中介公司主持签订三方协议（买卖合同），因此原告有理由相信被告王某某具有代理权，其行为构成表见代理。表见代理依法产生有权代理的法律效力，即无权代理人与相对人之间实施的民事法律行为对于被代理人具有法律约束力，被代理人与相对人之间产生、变更或消灭相应的法律关系。因此，《买卖合同》合法有效，二被告应当按合同履行，否则应承担违约责任。

三、被告拒绝出售房屋给原告的违约行为的事实清楚，证据确实充分，应当按照合同约定承担违约责任。

根据原被告签订的《买卖合同》第三条 房屋解押：“甲、乙、丙三方均知晓该房屋处于银行抵押状态中，并同意在此状态下完成交易，三方协商一致后按以下方式解押：该房屋已经设定抵押，甲方贷款银行为中国农业银行，现银行需还款金额为35万元，.....另有抵押的，抵押权人为刘某某，抵押金额为373000元。 甲方自行还款：甲方必须于2017年5月2日之前或下月还款日前向银行预约提前还款申请并将预约的具体时间告知乙方和丙方，甲方同意于2017年5月30日前办理完毕该抵押的解除手续。”

双方签订《买卖合同》当日，原告立即向被告转账支付了定金4万元，被告向原告出具定金收条一张（买卖合同第二页最后），而被告未按照合同约定如期预约还款，也未在2017年5月30日前办理完毕解押。其后原告也多次催告被告办理房屋解押，并于三个月后的9月25日向被告发出催告继续履行房屋买卖合同的律师函，要求履行合同，并再一次给予被告履行宽限期，但被告至今仍未按照合同履行，拒不解押、拒不过户。因此，被告拒不履行合同，已经根本性违约，应当按照合同约定承担违约责任。

《买卖合同》第十条 违约责任：1、甲、乙双方从签订本协议之日起，如一方未按照本协议的内容履行，则视其违约，经电话、短信或书面等形式告知后仍未履行的，守约方有权解除合同并同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，并承担丙方收取的所有费用。2、除第一条违约责任外，因甲方违约导致本交易未成功的，应双倍返还乙方购房定金；因乙方违约导致本交易未成功的，甲方有权不退还乙方已交购房定金。

根据被告的违约行为事实、《合同法》有关规定及上述违约责任的约定，原告有权解除《买卖合同》，要求被告退还定金40000元，并按照房屋成交价（66万元）的20%主张违约金，即违约金金额为132000元。同时，在原被告签订合同当日，原告按照合同约定向丙方（即重庆恋上房房地产经纪有限公司）支付了中介服务费6600元、按揭服务费7050元，该款项按照约定也应当也被告承担。

四、二被告应向原告承担违约责任。

本案涉案房屋产权人为被告刘某某，其与被告王某某系夫妻关系，在签订买卖合同当时，王某某作为代理人向原告出示了《配偶同意出售声明》，声明涉案房产为被告二人的夫妻共同财产，二人同意将涉案房产转让给原告，此房无争议，如因房屋产权引起的争议，其产生的一切经济及法律责任二被告共同承担。同时，《买卖合同》第七条第2款：甲方委托他人签订本合同的，如因甲方或受托人原因导致本合同不能正常履行，受托人与产权人承担违约责任。因此，二被告既不按合同约定办理解押手续，也不办理房屋过户，二被告应当承担违约责任。

五、即便法院认定二被告不承担连带赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。也应当由被告王某某退还定金，并依照合同承担违约责任。

以上代理意见，请法庭予以充分考虑。

此致

重庆市某某区人民法院

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