舒某某诉袁某某房屋使用权转让合同纠纷

基本案情

袁某某为重庆造纸厂职工，江北区苗儿石龙章新村50－1号房屋为重庆造纸厂分给袁某某的福利房，未办理产权证。重庆造纸厂于1997年2月28日被四川省重庆市中级人民法院宣告破产，于2001年11月30日被法院裁定破产终结。2003年6月5日，袁某某与舒某某签订《房屋买卖合同》，约定将江北区苗儿石龙章新村50－1号房屋卖给舒某某，合同签订当日舒某某向袁某某支付了全部购房款，同时，袁某某将房屋及水、电、气、电视缴费证交付给舒某某，舒某某接收房屋后，一直居住在该房屋内，但一直没有办理任何变更手续。

2010年5月，因重庆造纸厂片区整治储备项目的实施，江北区苗儿石龙章新村50－1号房屋被纳入拆迁范围，由重庆市创源房屋拆迁有限责任公司负责拆迁事宜，拆迁补偿安置实施方案称，机关、企事业单位住房，如承租人申请购买产权的，也可按住改政策的规定先出售给使用人，再对使用人进行补偿安置。 因该房屋无法办理更名手续，以至于重庆市创源房屋拆迁有限责任公司在办理拆迁事宜中，被拆迁人仍然是原记载人袁某某，致使舒某某对江北区苗儿石龙章新村50－1号丧失了获得拆迁补偿的权利。

代 理 词

审判长、审判员：

依照《民事诉讼法》及《律师法》的规定，LD体育在线·(中国)官方网站接受舒某某的委托，指派滕言平、黄敏律师担任其与袁某某房屋买卖合同纠纷一案代理人。本案经过开庭审理，现结合本案的证据、事实和法律，针对当事人争议的焦点，发表以下代理意见，提请法庭采纳。

一、原、被告双方签订《房屋买卖合同》是否有效

根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（2）损害社会公共利益；（3）违反法律、行政法规的禁止性规定。

（一）关于原被告房屋买卖行为是否存在恶意串通，损害国家、集体、社会公共利益或者第三人利益问题

1、双方签订的房屋买卖合同不存在恶意串通。

2、涉案房屋系被告袁某某从造纸厂分得的职工福利房，造纸厂系国有企业，出资人为国家，根据公司法规定，公司财产与股东财产相分离，国家在完成对造纸厂出资后至造纸厂破产终结注销前，造纸厂的财产即为企业独立财产，不属于股东（国家）财产，也不属于社会公共财产，因此，原、被告双方的房屋买卖行为没有侵害国家及社会公共利益。

3、根据《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十八条、第二十九条、规定，造纸厂宣告破产时，其企业财产分为两大类，第一类为专属他人的财产，由财产所有权人通过清算组取回；第二类为企业的破产财产，由清算组提出分配方案，经债权人会议通过，报请人民法院裁定后执行。截至造纸厂破产终结时，该厂职工福利住房（包括涉案房屋）未被他人取回，也未纳入破产财产进行分配，根据以上法律规定，应当认定涉案房屋不属于他人所有的财产，也不属于破产财产，原、被告双方的房屋买卖行为没有侵害第三人利益。

4、参照《中华人民共和国劳动合同法》四十四条规定，企业破产宣告之日，全体职工劳动关系终止。根据《破产法（试行）》第三十八条“破产财产分配完毕，由清算组提请人民法院终结破产程序。破产程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿”规定，被告转让房屋时造纸厂早已被法院裁定破产终结，原企业职工身份已丧失，由于该房没有纳入企业破产财产，因此，被告转让房屋的行为没有侵害造纸厂全体职工利益和造纸厂债权人利益。

（二）关于原、被告房屋买卖行为是否违反法律、行政法规的禁止性规定问题

国家法律、行政法规对原企业职工在企业破产终结、清算组撤销之后转让福利房行为没有禁止性规定。

基于以上事实和法律应当认定，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。

二、关于房屋买卖合同履行情况

1、原告于签订合同的当日已向被告支付的全部购房款，全面履行交付房款义务，对此被告在庭审中予以认可。

2、被告于签订合同的当日向原告履行了如下主要义务：（1）交房；（2）交付水电气交费证照。由于涉案房屋无产权证，双方未能办理涉案房屋产权过户手续，也未到造纸厂留守组办理将涉案房屋户主由被告变更为原告。

三、原告诉讼请求是否成立

1、根据《买卖合同》第3条“甲乙双方买卖成交之后，甲方有义务协助乙方办理房屋相关的手续事宜”约定，被告有义务协助原告办理与该房屋买卖有关的所有手续，包括到造纸厂留守组办理房屋转让后的户主由被告变更为原告的更名手续。

2、造纸厂留守人员表示，变更原造纸厂职住房花名册中户主勿需行政机关批准，只要登记在原造纸厂职工住房花名册中原户主（卖方）与买方共同前往或委托买方直接到留守人员办理即可。

3、本案中，原告要求被告一同到拆迁人和造纸厂留守人员处办理涉案房屋户主更名手续行为，属于根据合同约定被告应当“协助原告办理房屋买卖相关手续事宜”范围，且被告能够协助办理，因此，原告诉请成立。

四、被告称其家庭成员不知道被告出售房屋，属无权处分辩解不成立

1、从《房屋买卖合同》第四条约定“甲乙双方买卖成交之后，该房屋的所有权归乙方”内容看，双方在签订房屋买卖协议时，被告享有涉案房屋所有权，且被告在卖房前也一直居住在该房屋内，原告有理由相信被告对该房屋有处分权，并支付了合理对价，应当认定，原告买房时为善意。

2、房屋买卖是普通家庭中的一项重大事项，被告将涉案房屋卖给原告后，原告已在涉案房屋内实际居住、使用长达7年多，其间从无任何人以被告家庭成员名义向原告主张过权利，因此，足以认定被告家庭成员应当知道被告向原告出售涉案房屋事实。

3、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款第二项 “夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”规定，应当认定，被告以其家庭成员不知道，不同意出卖涉案房屋的辩解不能对抗原告，其称无权处分涉案房屋理由不成立。

五、本案若认定合同无效，或认定涉案房屋产权属造纸厂，其法律效果、社会效果不好

1、根据《破产法》（试行）第二十八条、第三十七条规定，处分破产企业财产必须征得债权人会议同意，企业破产终结后，未清偿的债权不再清偿。而双方签订房屋买卖合同时，造纸厂已破产终结，债权人会议解散、清算组撤销，双方买卖房屋行为已不可能征得债权人会议的同意。

2、对于原企业职工在该企业破产终结、债权人会议解散后转让所分福利房行为，目前国内法院尚无以该房屋转让行为未经债权人会议同意，从而认定买卖无效的先例。

3、据了解，原企业已有上百户职工与本案被告一样，在造纸厂破产后，已将其所分的房屋出售给他人，若认定本案合同无效，必将导致其他已卖房的职工以本案为例，要求确认其房屋买卖无效而诉至法院，激化更多矛盾，因此，认定本案房屋买卖合同无效，法律效果不好。

4、造纸厂进入破产程序时，与涉案房屋相同的未办理房屋产权证的职工福利房有两千多家，考虑到职工生存和社会稳定，造纸厂破产清算时，债权人会议未将职工住房纳入破产财产。

若本案认定被告出售的涉案房屋时未取得产权，其产权应归属于造纸厂，根据破产法（试行）第二十四条、第二十八条、第三十七条规定，宣告造纸厂破产时，全厂职工福利房（包括涉案房屋）则应当列为破产财产，由清算组提出破产财产分配方案，经债权人会议讨论通过最后清偿给债权人。这与当初造纸厂破产债权人会议未将该职工住房纳入破产财产的目的相背离，其法律后果为：

将对造纸厂现有2000多户原职工福利住房是否属于破产财产，是否应依法变价清偿给债权人等问题进行重新评判，导致造纸厂已生效的破产裁定被推翻，2000多户职工住房应当依法重新变价纳入破产财产分配给债权人。2000多户职工中与拆迁人达成拆迁安置补偿协议将因侵害债权人利益而被确认无效，已取得的拆迁安置补偿费要退还给拆迁人，因此，本案认定涉案房屋产权属企业，应作为破产财产分配时，社会效果不好。

六、对被告违背诚信原则的行为如何处理

被告以各种借口不履行合同、并反悔的真实原因：目前房价上涨，房屋拆迁安置补偿费用远高于其七年前出卖房屋所得价款，其受利益的驱使，见利忘义所至。

对被告违背诚实信用原则行为如何处理。可参照最高人民法院2007年全国民事审判工作座谈会文件：《坚持司法为民，坚持司法和谐，推动公正高效权威民事审判制度建设》：“1、人民法院的裁判结果不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜，要充分保护诚实信用方的合法权益，促进全社会诚信体系的建立和完善……”的指导意见，对本案被告这种不诚信、见利忘义行为不予保护，支持原告全部诉请，维护全社会诚信建设。

综上，原、被告双方所签订的房屋转让协议真实有效，应受到法律的保护，双方应按约全面履行自己的义务。希望法庭充分考虑并采纳代理人的代理意见，作出公正判决，支持原告的诉讼请求。

此致

重庆市江北区人民法院

代理人：滕言平、黄敏

二○一○年十月十二日