陈某全等诉重庆xx房地产开发有限公司 商品房预约合同纠纷案

【一审代理词】

尊敬的审判长、审判员：

原告陈荟羽、陈某全（以下简称“原告”）与被告重庆xx房地产开发有限公司（以下简称“被告”）商品房预售合同纠纷一案（以下称“本案”），重庆合纵律师事务接受原告委托，指派滕言平、王虹入担任其诉讼代理人，现依据本案开庭中查明的事实和相关法律规定，提出以下代理意见，请法庭审查并采纳。

本案主要争议焦点

1、被告是否知道原告委托其近亲属舒xx办理涉案房屋买卖手续？

2、《寰宇天下签约置业预算表》、CQ-5172844号《重庆市商品房买卖合同》（草稿）是否由被告提供？

3、双方签订的《寰宇天下签约置业预算表》是否应认定为商品房买卖合同？

4、原告请求是否成立？

针对以上争议焦点，代理人意见如下：

一、被告知道原告委托其近亲属舒xx办理涉案房屋买卖手续

1、原告向法庭举示的证据2《“寰宇天下”团购申请及承诺书》、证据3《委托书》证明，“寰宇天下”开发商为被告，“寰宇天下”团购活动由重庆市大泽置业代理有限公司组织，原告书面委托其近亲属舒xx参加该团购活动，大泽公司知道舒xx系原告购房代理人。

2、原告向法庭举示的证据6《20万元定金〈专用收据〉》及POS机打印支付20万元付款水单，表明2012年3月31日，大泽公司收取了舒xx支付的房号为“3-702”房屋（以下简称涉案房屋）20万元定金，由被告向舒xx出具了20万元专用收据，证明重庆市大泽置业代理有限公司系被告销售“寰宇天下”楼盘的代理人。

3、原告证据7《50万元房款〈专用收据〉》及POS机打印支付50万元付款水单，表明2012年4月6日舒xx向被告支付涉案房屋购房款50万元，被告向原告开具了50万元收据，证明被告知道原告委托其近亲属舒xx办理涉案房屋买卖手续的事实。

被告辩称其不知道舒xx代理原告办理涉案房屋购房手续不成立。

二、《寰宇天下签约置业预算表》、CQ-5172844号《重庆市商品房买卖合同》（草稿）系被告提供

1、原告向法庭举示证据5、《寰宇天下签约置业预算表》（简称“预算表”）、证据6《定金<专用收据>》、证据7《购房款<专用收据>》、证据8《商品房买卖合同》（草稿）、证据12《签订“商品房买卖合同”的函》证明，2012年3月31日，原告选定了“寰宇天下”观澜苑3幢7-2号房屋涉案房屋，被告为原告制作了《预算表》，对涉案房屋房号、面积、价格、付款方式、签约日期等进行了约定，并同时口头承诺了交房装修标准。当日原告根据签订的《预算表》按被告要求交付了涉案房屋购房定金20万元。同年4月6日，被告将“本房为精装修房总价，交房标准为观澜苑样板间2幢28-1号验收”写入《预算表》的同时，原告根据被告要求向其交付了涉案房屋购房款50万元。同年4月18日，原告到被告签约中心签约，被告向原告提供了《商品房买卖合同》（草稿），原告认为该合同中补充协议中交方装修标准与《寰宇天下签约置业预算表》确定内容不一致而未能签署。

2、被告称《寰宇天下签约置业预算表》、《商品房买卖合同》（草稿）不是其提供的，其应当提供其收取原告购买涉案房屋20万元定金、50万元购房款的依据而未提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，应当认定，《寰宇天下签约置业预算表》、CQ-5172844号《重庆市商品房买卖合同》（草稿）系被告提供。

三、双方签订的《寰宇天下签约置业预算表》应认定为商品房买卖合同

依据为：

1、双方签订预算表前，被告已取得“寰宇天下”商品房预售许可证，具备预售涉案房屋资质。

2、2012年3月31日原告选定涉案房屋后，在与被告签订的预算表中，包含了原告所购涉案房屋的房号、面积、价格、付款方式等书面内容，且预算表签字前被告一再向原告口头承诺“出售的房屋按样板房标准装修”。以上内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时双方在预算表中约定《商品房买卖合同》将严格按此表内容填写。

3、预算表系被告单位置业顾问樊星与原告签署，预算表签订当日，原告按被告要求向其支付了购买涉案房屋定金20万元。

4、2012年4月6日，原告持《预算表》到被告处，要求被告将其3月31日签订《预算表》时口头承诺“出售的房屋按样板房标准装修”内容写入预算表中，被告表示同意，但前提是要求原告先支付50万元购房款。当日，原告按被告要求支付了涉案房屋购房款50万元，被告予以接受，同时，被告在《预算表》添加了“本房交房标准为观澜苑样板间2幢28-1号验收”内容。

根据《民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，《合同法》第三十六条“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，被告置业顾问樊星根据被告安排与原告签署预算表、被告根据预算表收取原告定金、购房款行为均应视为被告行为，《寰宇天下签约置业预算表》应当认定为商品房买卖合同。

四、原告诉请成立

1、2012年3月31日签订预算表之后，原告在预算表载明2012年4月20日签订书面合同期限届满前主动联系被告，要求签订书面商品房买卖合同，因被告拒绝将双方在预算表中达成一致的涉案房屋装修标准纳入商品房买卖合同中，至使书面商品房买卖合同未能签署的责任在被告。

2、原告证据15《房屋权属登记表》载明，被告向案外人杨一、岳玉红出售并办理预售登记的房屋座落为重庆市江北区文星门街30号3幢7-2号，与原告证据8《商品房买卖合同》（初稿）载明的涉案房屋座落相同，应当认定，被告涉案房屋与被告向案外人杨一、岳玉红出售并办理预售登记的房屋为同一房屋，证明被告将涉案房屋“一房二卖”的事实。

3、被告根据预算表收受了原告定金、购房款、与原告形成涉案房屋买卖合同关系的同时，又将涉案房屋出售给案外人杨一、岳玉红，导致原告已不能取得涉案房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《合同法》第一百一十五条规定，原告请求解除双方房屋买卖合同，判令被告双倍返还原告定金40万元，返还原告已付购房款60万元（其中团购费10万元、购房款50万元）及利息，判令被告赔偿原告60万元具有事实和法律依据，诉请成立。

以上意见，请法庭予以采纳，并根据本案查明的事实，依法公正判决。谢谢！

原告代理人：

滕言平、王虹入

2013年5月13日

【二审代理词】

代理词

尊敬的审判长、审判员：

上诉人重庆xx房地产开发有限公司（以下简称“上诉人”）与被上诉陈荟羽、陈某全（以下简称“被上诉人”）商品房预售合同纠纷上诉一案（以下称“本案”），重庆合纵律师事务接受被上诉人委托，指派滕言平担任其诉讼代理人，针对二审法庭中核实的（1）涉案相关主体及存在法律关系，（2）《商品房认购协议》是否伪造，（3）上诉人收取的涉案房屋20万定金是否由舒xx、钟x共同缴纳，（4）上诉人收取涉案房屋50万元购房款依据四个问题，代理人提出如下意见，请合议庭依法评判：

一、涉案相关主体及存在的法律关系

1、本案涉及的相关主体有：上诉人、被上诉人、案外人舒xx、钟x、重庆市大泽置业代理有限公司、万大禄、樊星。

2、根据双方一、二审提交的证据证明，本案存在以下法律关系：

（1）被上诉人为涉案房屋买受人，舒xx系上诉人的委托代理人和近亲属。

（2）重庆市大泽置业代理公司系组织被上诉人等参加团购上诉人开发的“寰宇天下”楼盘活动的组织者，为涉案房屋买卖的居间人、也是上诉人的销售代理人，万大禄系该公司员工，是该公司向上诉人转付涉案房屋定金的受托人。

（3）上诉人为涉案房屋出卖人，樊星为上诉人的工作人员，其职务为置业顾问。

（4）钟x、舒xx是上诉人二审证据《商品房认购协议》载明的涉案3-702号房屋共同认购人和20万定金交款人，钟x也是舒xx认购涉案房屋代理人。

二、《商品房认购协议》系上诉人伪造，不具有证据效力，涉案房屋20万元定金是被上诉人代理人舒xx缴纳

（一）《商品房认购协议》系上诉人伪造，依据为：

1、舒xx与钟x不认识，上诉人提交的《认购协议》中“舒xx”非本人签名。

2、认购协议落款载明的买方签名为“钟x、舒xx”，买方代理人为“钟x”。鉴于代理人钟x作为买方，不可能代理其本人，只能代理另一买受人舒xx。而上诉人未向法庭出示舒xx委托钟x代理其签署该《认购协议》的证据，佐证上诉人伪造《认购协议》及舒xx签名的事实成立。

3、上诉人作为20万定金收款人，称钟x、舒xx依据《认购协议》向其缴纳涉案3-702号房20万元定金，其应当持有钟、舒二人向其缴纳20万元定金的付款依据。但上诉人在二审中未向法庭提供钟、舒二人向其缴纳涉案3-702号房20万元定金的付款依据（如银行刷卡记录、支票等付款凭证等），而凭其伪造的《认购协议》和其在《专用收据》所写的“钟x”二字，称“钟x是涉案3-702号房认购人和20万元定金缴款人之一”证据不足。

以上事实证明，上诉人提交的《商品房认购协议》系上诉人伪造，不具有证据效力。

（二）涉案房屋20万元定金是被上诉人代理人舒xx缴纳，上诉人在开据的专用收据“客户确认栏”中将 “舒xx”填写为“钟x、舒xx”有误。

1、相关证据为：（1）被上诉人一审证据5《寰宇天下签约置业预算表》（按揭），（2）一审证据6《20万元中国银行刷卡收据》，（3）二审证据《重庆建设银行柜面业务系统通过查询处理单》、《重庆市大泽置业代理有限公司〈说明〉》，（4）一审证据6《20万元专用收据》。

2、以上证据构成的事实为：2012年3月31日，舒xx受被上诉人委托，以被上诉人名义与上诉人置业顾问樊星签订《寰宇天下签约置业预算表》，认购观澜苑3-702号房，通过刷卡方式将观澜苑3-702号房认购定金20万元支付到重庆大泽公司帐上。同日，重庆大泽公司委托其员工万大禄将舒xx支付的该20万元购房定金与其他三位客户所交60万元购房定金共80万元以刷卡的方式支付给了上诉人，上诉人向舒xx出具了3-702号房定金20万元收据，并自行在收据《客户确认》栏填写了“钟x、舒xx”。

3、以上事实证明，涉案3-702号房定金20万元系2012年3月31日被上诉人代理人舒xx通过重庆大泽公司缴纳给上诉人，上诉人在出具20万元专用收据“客户确认栏”中将 “舒xx”填写为“钟x、舒xx”有误。

（三）、上诉人xx公司辩称钟x、舒xx共同认购涉案房屋、共同缴纳20万元证据不足，依据为：

上诉人在二审中向法庭提交了《中海地产重庆寰宇天下.二期项目商品房认购协议》，辩称2012年3月31日，钟x与舒xx共同与上诉人签订《认购协议》认购了涉案3-702号房，并向上诉人支付了20万元定金，上诉人因此向钟x、舒xx开具了20万元定金专用收据。

被上诉人认为，如前所述，《认购协议》系上诉人伪造，不具有证据效力，上诉人称“20万元定金系钟x、舒xx共同缴纳没有事实依据。

三、上诉人置业顾问攀星在《寰宇天下签约置业预算表》书写的交房标准条款，是上诉人收取涉案房屋50万元购房款的依据

（一）、上诉人收取50万元购房款的基本事实如下：

1、签置业预算表前，上诉人的置业顾问樊星带舒xx参观了观澜苑2幢28-1号样板房，并表示公司本次出售房按该样板房标准装修，据此，被上诉人认购了涉案3-702号房。

2、2012月3月31日，上诉人的置业顾问樊星与被上诉人签订了《寰宇天下签约置业预算表》，上诉人根据《置业预算表》收取了被上诉人定金，但此时《置业预算表》无樊星所称交房装修标准内容（见被上诉人一审证据5、证据6）。

3、2012年4月6日，被上诉人要求置业顾问樊星在《置业预算表》上写明交房装修标准，樊星回复，经请示上诉人，可以将交房标准写上，但条件是被上诉人须交50万元购房款，被上诉人同意。当日，被上诉人代理人舒xx向上诉人交纳了50万房款后，樊星在《置业预算表》上手书了交房标准，同时，上诉人向被上诉人出具了《专用收据》（见一审证据5、7、一审判决P5）。

（二）、上诉人称其依据被上诉人向其出示的50万元《银行缴款单》向被上诉人出据了50万元购房款《专用收据》的辩解不成立，理由为：

1、被上诉人一审证据7《50万元银行缴款单》，只证明2012年4月6日舒xx向上诉人支付的50万元的事实；被上诉人一审证据7《50万元专用收据》证明，上诉人收取款项为被上诉人支付涉案3-702号房购房款的事实。

2、由于《50万元银行缴款单》不能证明被上诉人所支付的50万元就是购买涉案3-702号房购房款，因此，在《50万元银行缴款单》与《50万元专用收据》之间，必定存在上诉人与被上诉人就购买涉案3-702号房达成的合意，上诉人根据该合意收取被上诉人3-702号房50万元购房款的依据，否则，被上诉人无故向上诉人支付50万元、上诉人凭被上诉人无故支付的50万元向被上诉人出具其购买涉案3-702号房购房款专用收据既无合同依据，也不符合行业惯例。

3、被上诉人举示的《置业预算表》证明，2012年4月6日，双方先就3-702号房交房标准内容达成合意，此后在上诉人收取被上诉人50万元购房款的同时，上诉人的置业顾问樊星在《置业预算表》中手书了交房标准条款。上诉人对此予以否认，其又未提供收取被上诉人支付涉案3-702号房50万元房款的合同依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应当认定，被上诉人所称2013年4月6日上诉人依据樊星在置业预算表增加交房标准条款收取被上诉人50万元房款事实成立。

综上，涉案房屋20万元定金是被上诉人代理人的舒xx缴纳，而非钟x与舒xx共同支付；上诉人依据樊星在置业预算表增加交房标准条款收取被上诉人50万元房款。上诉人凭其伪造的《认购协议》称钟x是涉案房屋认购人和20万元定金交款人之一不应采信，其称凭被上诉人50万元银行付款凭条向被上诉人出据了购买涉案3-702号房购房款收据缺乏合同依据。

希望二审法院根据民事诉讼证据规定依法、合理、公平分配各方举证责任，查明事实，公正判决。

被上诉人代理人：滕言平

2014年2月7日