购房时交的预付款能退吗，购房时交的定金能退吗？

一、购房时交的预付款能退吗

在双方的购房合同没有成立的前提下，购房者所付的预付款项并非首付款，也不是定金，不能按照定金的法律规定处理，当然也不能按照违约的法律规定来处理，因为合同没有成立，不存在违约的问题。

这种情况在法律上称为不当得利，因为开发商未与购房人没有合同签订合同，没有合同依据，却收取了购房人款项，而购房人却未取得利益，没有对价，给购房人造成了损失，如果开发商不退，购房人可以不当得利的理由起诉开发商，要求开发商退回所谓的首付款。

民法通则第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。

二、购房时交的定金能退吗

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。 合同成立后，未履行前交付，起到担保的作用，因此，定金具有一个预先支付的性质。房产的买卖通常都安排在那一段时间，如果买房人起初决定要买，已经做了约定，结果却因为其他原因放弃购买，或者为了打击竞争对手，商家借此进行不正当竞争，这对卖方来说是很大的损失。为了保障卖方的合法利益，定金就起到一个保证金的作用，避免买房人的恶性行为。为了达到更好的规范效果，我国合同法及相关司法解释对此作出规定：

中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

一般来说定金是不会退的，但是如果满足以下法定情形，则卖方应当退还购房定金：

（一）开发商不具备商品房销售资格。买卖行为的成立前提必须是卖方具备商品房销售资格，一切开发活动和买米活动都是合法的。如果开发商从本质上都不具备商品房销售资格，那么久不能与买方进行交易。

（二）开发商有欺诈行为。开发商的欺诈行为使买方对房屋产生错误的认识，故而作出错误的买方行为，开发商的行为违反了交易诚信原则，这种情况下，买方可以不买房并要求返还定金。

（三）因不可抗力或意外事件。不可抗力如地震等导致商品房灭失，交易不可能再进行下去，则买方有权要求返还定金。