[增持评级]租赁大世界系列之REITS基础篇(一)：薛定谔的地产 资产证券化
本报告导读：
在二房东模式较多的长租公寓行业，自持的重大优势就在于能够凭借收益权以发行类REITs 的模式获得较低成本融资现金流，从而实现快速发展。
摘要：
我国资产证券化起步晚，2014 年下半年开始进入快速发展期。我国资产证券化试点开始于 2005 年，后受累于美国次贷危机中途暂停，2011 年正式重启，此后随着监管的逐步发展和完善以及市场需求的扩大，资产证券化市场于 2014 年下半年开始进入快速发展时期。目前市场上发展最快的是信贷 ABS 和企业 ABS，信贷 ABS 发行量最高的三类基础资产类型为企业贷款、个人住房抵押贷款、汽车贷款，企业 ABS 发行量占比前五的为小额贷款、租赁租金、应收账款、信托受益权、企业债权。
2017 年是长租公寓 ABS 的元年，获批的私募抵押型及类 REITs、CMBS、 ABN 等已达 500 亿。2017 年以来，市场上相继推出了 10单公寓类资产证券化产品，涉及资金超 500 亿。2017 年 2 月，中国首单公寓行业资产证券化产品——“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所正式挂牌转让；随后 10 月，国内首单长租公寓权益型类 REITs 产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式“破冰”，自此打开了长租公寓的融资大门；12 月，招商蛇口以发行人发行了全国首单全国首单储架式长租公寓 CMBS和全国首单长租公寓 ABN，这种银行与房企合作的长租公寓证券化模式，或成为未来住房租赁市场发展的主流。
短期内，私募抵押型 REITs 和类 REITs 仍将是主流。①房地产 ABS在短期内私募抵押型 REITs 和类 REITs 仍将是主流，但与国际接轨发展标准公募 ABS 是趋势。②现阶段债性 REITs 居多，以后会有更多的股性 REITs；③企业将会从现阶段融资需求转变到未来资管模式；④当下 REITs 多以国企和上市公司为主，之后会有更多的多元和混改企业； 2017 年以前私募 PE 股权融资十分活跃，尤其创业类的长租公寓公司已经经过了几轮的股权融资。随着魔方公寓ABS、自如 ABS 的成功发行以及新派、保利类 REITs 项目的成功发行，尤其权益型类 REITs 的推出，有望完成中国标准化公募 REITs最后一公里跨越。
长租公寓运营方的路径分化，重资产模式迎来春天。目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“重资产”和“二房东轻资产”两类，在二房东模式较多的长租公寓行业，自持的重大优势就在于能够凭借收益权以发行类 REITs 的模式获得较低成本融资现金流，从而实现快速发展。这也就意味着，以前被诟病的重资产模式扩张速度慢、成本极高的情况，会随着类 REITs 的推进得到解决。因此推荐重资产运营的万科 A、保利地产、招商蛇口。
风险提示：租赁公募REITs 推进不达预期。
